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html模版 上半年成都辦公樓租金逐步趨穩 零售租賃成交活躍 上半年成都辦公樓租金逐步趨穩 零售租賃成交活躍
http://www.funxun.com房訊網2017-7-17 10:17:44
[提要]仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“下半年辦公樓市場仍有大量新項目入市，新老業主面臨的挑戰不盡相同，提升項目軟服務或成為新的關註點。
成都–甲級辦公樓整體空置率五年來首次跌破30%，部分業主提高租金及售價期望。仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“下半年辦公樓市場仍有大量新項目入市，新老業主面臨的挑戰不盡相同，提升項目軟服務或成為新的關註點。
2017年7月14日，成都–甲級辦公樓整體空置率五年來首次跌破30%，部分業主提高租金及售價期望。仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“下半年辦公樓市場仍有大量新項目入市，新老業主面臨的挑戰不盡相同，提升項目軟服務或成為新的關註點。優質零售方面，上半年零售租賃市場成交活躍，優質零售項目表現不俗，預計下半年市場將繼續保持良好勢頭，持續吸引優質零售品牌入駐。高端住宅方面，樓市調控持續加碼，但自住改善型需求依然強勁，市場總成交量保持活躍。”
2017年上半年，保險、高科技、聯合辦公、大健康等企業衍生大面積租賃需求。人民保險及理財意識的增強及政策紅利加快險資公司2016年的擴張步伐，國寶人壽、中銀三星人壽分別在來福士廣場、銀泰中心2號樓租賃約3,700平方米及約2,800平方米。信息技術、數字新媒體等產業快速發展衍生出更多該類型企業對甲級辦公樓的需求。受產業聚集度及政策優惠推動，該類型企業青睞高新區。例如，上半年市場最大的甲級辦公樓租賃成交來自某科技公司租賃銀泰中心2號樓約2萬平方米。另一方面，服務式/聯合辦公室運營商等“二房東”擴張迅猛，MFG繼其成都首站——成都國際金融中心塔3接近滿租後，又於2017年上半年簽下四川航空大廈約1.6萬平方米；夢想加在成都國際金融中心租賃約5,000平方米。此外，成都的政策、人才、配套設施等優勢，加之相對較低的租賃成本使得外資機構對成都的關註度進一步提升，外資在蓉新設立、擴張辦公樓的需求逐步回暖，下半年市場有望見證更多外資企業大面積成交。
整體入駐率自2012年來首次突破70%，租金逐步趨穩。自2016年，成都甲級辦公樓市場供應有所趨緩。在新增供應暫時缺乏及旺盛的租賃需求帶動下，截至2017年第二季度末，成都甲級辦公樓整體入駐率達71%，該數值是自2012年第二季度以來首次突破70%。良好的租賃情況增強業主信心，部分業主收緊租金優惠力度，整體租金跌幅逐步收窄，部分項目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲級辦公樓市場凈有效租金達91元/平方米/月，較2016年末下跌1.0%，較2017年第一季度末微跌0.2%。
內資買方對成都優質辦公樓保持較高興趣，大宗投資市場逐步從買方市場轉變為賣方市場。自2016年，成都優質辦公樓大宗投資市場成交活躍。2017年，市場繼續錄得多宗大宗成交，高新區內兩棟優質辦公樓分別被兩個川內企業收購，其中一棟為自用，另一棟則用於投資。目前，市場仍有多個內資買傢尋求收購機會，自用及投資需求均有。然而，此前大宗市場活躍的成交使得市場優質可售物業減少，且賣傢對價格的預期也同步增長。
年內將迎來大量新增供應，“新”“老”業主面臨考驗不盡相同。2017年，甲級辦公樓市場預計尚有37萬平方米新增供應入市。新項目入市後短期內或將面臨大面積空置的情況，業主前期或適當調低租金以吸引優質租戶入駐，有利於後期入駐率的提升及租金的調整。“而對於現有項目而言，除瞭用具競爭力的租金吸引租戶外，如何保留現有租戶也是對業主較大的考驗。我們發現租戶對辦公樓的考核已經從硬件條件轉變為軟服務的體驗，例如物業管理等。市場上已經有不少業主通過提升服務水平、舉辦各類活動提高租戶的粘性。未來，提升項目軟服務或成為業主新的關註點。”仲量聯行成都商業地產部總監黃璐表示。
零售地產
核心商圈保持優勢，南部新區和東大街及沿線表現搶眼。隨著核心商圈吸引力重塑，以IFS和成都遠洋太古裡為代表的地標型零售項目保持領先優勢，持續吸引國際知名品牌入駐，其中不乏首次亮相成都的國際品牌及高端設計師品牌。如：法國奢侈品牌MOYNAT、國內男裝設計師品牌Arc atelier入駐IFS；婚紗設計師品牌蘭玉以及美國時裝品牌Theory入駐成都遠洋太古裡等。
與此同時，南部新區和東大街及沿線區域表現搶眼，分別迎來銀泰中心in99和卓錦曼購中心的入市。對於南部新區而言，隨著辦公人群的增多，消費力逐漸增大，但高品質項目相對缺乏，銀泰中心的入市正好迎合市場需求，為全市帶來更多優質品牌入駐，例如：in KIDS with LINE FRIENDS兒童樂園、鐘書閣、in Sports等。而東大街及沿線聚集大量居住人群，社區型消費潛力較大，但商業配套相對缺乏，因此卓錦曼購中心引入沃爾瑪超市、反鬥樂園、CGV電影院等品牌贏得瞭良好的市場反映。下半年上述兩個商圈還將迎來多個優質零售項目入市，包括：悠方、建發鷺洲裡、創意山等。預計隨著高端品牌的逐步亮相，南部新區和東大街及沿線商圈將繼續保持良好勢頭，持續吸引優質品牌入駐，進一步提升區域商業氛圍，豐富消費選擇。
品牌成交活躍，零售、餐飲及兒童等業態表現突出。上半年，市場成交保持活躍，零售、美妝、運動品牌積極進駐核心商圈，如：GENTLE MONSTER、JO MALONE、lululemon等
落戶成都遠洋太古裡。與此同時，主題特色及高融合度的休閑餐飲品牌也積極開拓市場份額，樓蘭、鹿港小鎮、無敵傢面、十域、DOKO Bar等相繼進駐核心商圈零售項目；部分首次進駐成都的餐飲品牌青睞南部新區優質零售項目，包括：Ruth’s Chris Steak House、中8樓、魚鮮生、Mango Tree等。此外，由於兒童消費需求升級，兒童親子業態呈現精細化、融合式發展，如：最IN菲克城、潮童國際等積極拓點且主要進駐社區型零售項目。新興娛樂業態也拓展迅速，如：反彈蹦床公園、MT 暢玩世界、RIMO卡丁車體驗館等為體驗型消費帶來豐富選擇。值得一提的是，文創類書店同樣表現搶眼，如：鐘書閣亮相銀泰中心in99、新華文軒進駐九方購物中心和銀泰城。
零售項目積極尋求調整升級，未來調整或將成為常態。盡管上半年部分百貨閉店，如：北京華聯雙橋子店、遠東百貨北城天街店等，但百貨閉店後也在積極嘗特價試轉型之路，如：錦華萬達廣場的萬達百貨轉型68街區、仁和春天百貨棕北店轉型為美克美傢傢居店、美美力誠川信店轉型為季庫奧特萊斯等。除瞭百貨，購物中心也在積極進行業態調整，例如：九方購物中心引進新華文軒書城、凱德天府引入多個生活傢居類品牌以吸引目標客群。仲量聯行成都零售地產部總監褚丹表示：頻繁的業態及品牌調整或將成為常態，特別是現階段消費提檔升級對購物中心提出瞭更高要求。為滿足不同客群的消費需求，項目應合理佈局多樣化、多層次的品牌組合。”
高端住宅
改善型需求強勁，市場成交活躍。樓市調控持續加碼，但自住改善型需求依然強勁，市場總成交量保持活躍。由於一手土地價格攀升，消費者對未來房價持上漲預期；加之近期部分大型銀行貸款利率微幅上調，群眾普遍認為未來購房利息成本增大，促使部分購房需求提前釋放。受此影響，上半年成都高端住宅市場新房備案成交量6,424套，較去年同期上漲15.3%，庫存去化明顯。其中，東大街片區因擁有較多的可供出售房源而成為上半年成交最為活躍的區域，共成交2,414套，占上半年總成交量的近四成。從市場成交活躍度看，由於成都經濟快速發展，人民富裕程度提高，購買力逐漸增強，高端改善性住宅已經成為市場關註的熱點。盡管如此，成都主城區尚缺乏國際性豪宅項目，國際人才居住比例相對較低，隨著成都吸引力增強，未來或將迎來真正意義的國際性住宅項目。
新房供應同比下降，二手住宅用地成交活躍。由於城市發展趨於成熟，近年來主城區可供應的土地資源相對有限，加上拆遷成本較高，導致市內新增土地供應量減少。受此影響，2017年上半年全市高端住宅新增供應量4,013套，較去年同期下降22.8%。就區域而言，約有六成的新增供應來自茶店子片區和雙楠片區，這主要得益於龍湖紫宸原著和陽光城檀府的開盤。
土地市場方面，開發商持續看好成都市場，在主城區一手地供應量有限的情況下，為補充土地儲備，積極尋求二手土地資源。因此，上半年成都市場共完成10宗二手住宅項目並購案例，其中包括新城控股收購新都區龍橋鎮場鎮社區4、10組及社區集體處地塊、藍光收購天府新區華陽街道辦安公路三段29號、原雙流區華陽園林燈具廠地塊和雙流縣九江鎮通江社區目標地塊和中建三局收購梓州大道A、B地塊等。
上半年平均資本值上漲，二手房漲幅超過一手房。盡管政府對樓市進行瞭限購、限貸等多重調控，但市場熱度仍然不減，平均資本值繼續上漲。其中，二手房漲幅比例高於一手房，主要原因在於一手房價受政府調控，房價上漲空間受限。而二手房業主受市場情緒影響，大幅調高售價。因此，上半年一手房平均資本值環比上漲25.6%，同比上漲34.3%，至19,434元每平方米；二手住房平均資本值同比上漲28.3%，同比上漲54.0%，至19,602元每平方米。
主城區供地有限，購房需求或將外溢至城市周邊區域。從近期的土地成交來看，上半年成都主城區商業及住宅土地成交732畝，近郊區域商業及住宅土地成交1,262畝。不難發現，成都近郊區域將成為開發商的主要關註點，特別是城市軌道交通覆蓋的地塊，將是未來項目開發的重點，並將有效帶動相關地區的發展，令購房需求進一步外溢。仲量聯行成都綜合物業銷售部總監何芳表示“由於主城區土地資源有限，新房供應明顯放緩，加之日益攀高的土地成本，市區平均資本值仍有上浮空間，令購房壓力持續增大。出於對居住環境和購房壓力等因素的考量，購房需求或將外溢至城市周邊區域。”
來 源：房天下
編 輯：chenhong
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土地市場方面，開發商持續看好成都市場，在主城區一手地供應量有限的情況下，為補充土地儲備，積極尋求二手土地資源。因此，上半年成都市場共完成10宗二手住宅項目並購案例，其中包括新城控股收購新都區龍橋鎮場鎮社區4、10組及社區集體處地塊、藍光收購天府新區華陽街道辦安公路三段29號、原雙流區華陽園林燈具廠地塊和雙流縣九江鎮通江社區目標地塊和中建三局收購梓州大道A、B地塊等。
上半年平均資本值上漲，二手房漲幅超過一手房。盡管政府對樓市進行瞭限購、限貸等多重調控，但市場熱度仍然不減，平均資本值繼續上漲。其中，二手房漲幅比例高於一手房，主要原因在於一手房價受政府調控，房價上漲空間受限。而二手房業主受市場情緒影響，大幅調高售價。因此，上半年一手房平均資本值環比上漲25.6%，同比上漲34.3%，至19,434元每平方米；二手住房平均資本值同比上漲28.3%，同比上漲54.0%，至19,602元每平方米。
主城區供地有限，購房需求或將外溢至城市周邊區域。從近期的土地成交來看，上半年成都主城區商業及住宅土地成交732畝，近郊區域商業及住宅土地成交1,262畝。不難發現，成都近郊區域將成為開發商的主要關註點，特別是城市軌道交通覆蓋的地塊，將是未來項目開發的重點，並將有效帶動相關地區的發展，令購房需求進一步外溢。仲量聯行成都綜合物業銷售部總監何芳表示“由於主城區土地資源有限，新房供應明顯放緩，加之日益攀高的土地成本，市區平均資本值仍有上浮空間，令購房壓力持續增大。出於對居住環境和購房壓力等因素的考量，購房需求或將外溢至城市周邊區域。”
來 源：房天下
編 輯：chenhong
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